Hvordan forholder man sig ved udlæg i fast ejendom?

Hvad fastslår lovgivningen vedrørende tvangsfuldbyrdelse?

Tvangsfuldbyrdelse, som term, findes fastlagt i retsplejelovens § 538. Denne paragraf omhandler gennemførelsen af udlæg i blandt andet fast ejendom, med det formål at kunne afhænde ejendommen via offentlig auktion for derefter at indfri gælden fra salgsprovenuet.

Ejerforhold og ansvar for gældsforpligtelser

Såfremt en ejendom besiddes af flere parter, og blot den ene medejer har gæld, kan der alene etableres udlæg i den pågældende ejers såkaldte ideelle anpart af ejendommen. Det bør desuden fremhæves, at hverken registrerede partnere eller ægtefæller har juridisk ansvar for den andens gældsforpligtelser.

Inden for rammerne af et ægteskab benævnes dette princip som særråden og særhæftelse. Dette indebærer, at hver ægtefælle uafhængigt disponerer over sin egen formue og udelukkende er ansvarlig for gæld, som vedkommende selv har stiftet.

Såfremt begge ejere har gældsansvar - en situation der typisk opstår ved optagelse af pantebreve eller lån hos eksempelvis en realkreditinstitution - er det muligt for realkreditinstituttet i sin egenskab af panthaver at foretage udlæg i hele ejendommen grundet ubetalte ydelser. Konsekvensen heraf kan være, at fogedretten anmodes om at lade ejendommen undergive en tvangsauktion.

Af væsentlig betydning at notere sig

Det er essentielt, at du bemærker følgende:

At pantefogeden udelukkende kan foretage udlæg i aktiver, du selv ejer.
At det antages, at genstande i din fysiske varetægt tilhører dig, medmindre modsat bevisførelse foreligger.
At udlæg kan gennemføres i en ejendom, selvom den er erhvervet gennem arv eller overdraget som følge af en separation eller skilsmisse, og den formelle ejerregistrering (tinglysningen af adkomsten) endnu ikke er fuldført.

Virkninger af pantebrev i ejendom

Når der etableres et udlæg i din bolig, medfører det, at din dispositionsret over den pågældende pantsatte del ophører. Dette indebærer, at du hverken må afhænde eller bortgive den udlagte del. Skulle betaling udeblive, har kreditor mulighed for at forlange, at ejendommen afhændes eller bortauktioneres med henblik på at indkræve det skyldige beløb.

Ved foreliggende sameje, altså ægte fælleseje, kan der foretages udlæg i den proportionale del af formuegodet - den ideelle anpart - som tilhører den gældsforpligtede ejer.

Såfremt et hus udgør det fælles ejerskab, kan udlægget registreres i skyldnerens andel af ejendommen. Der findes ingen juridiske forhindringer for at anparten derefter anmodes solgt via en tvangsauktion.

Relevante retssager og deres implikationer

For den gældende kreditor eller en panthaver fremstår det typisk som en udfordring alene at kunne foranledige salg af en enkelt anpart af en ejendom via tvangsauktion, eftersom der stadig vil bestå en anden medejer af den resterende ideelle andel af boligen.

Følgen af denne vanskelighed har blandt andet resulteret i adskillige domstolsafgørelser over tid. Blandt disse har domstolene for nylig måttet vurdere, hvorvidt en realkreditforening, der havde etableret udlæg i en ideel andel af en bolig, lovligt kunne indhente samtykke fra et dødsbo, som ejede den resterende ideelle andel, og derved anmode om tvangsauktion over hele ejendommen. Afgørelsen på dette konkrete spørgsmål findes i en nyligt proklameret landsretsdom, som endte med at afvise gennemførelsen af tvangsauktionen. Begrundelsen var, at et samtykke fra dødsboet ikke kunne sidestilles med eller substituere et egentligt udlæg i dødsboets respektive anpart af ejendommen.

I en anden lignende sag, hvor en realkreditforening i rollen som udlægshaver besad udlæg i en ideel andel af en ejendom og søgte fogedrettens bistand til at ophæve ejernes fælles ejerskab over boligen med henblik på et efterfølgende frivilligt salg via auktion, blev dette ligeledes afvist af retsinstanserne. Afslaget blev begrundet med, at et udlæg i et aktiv principielt ikke tildeler udlægshaveren yderligere rettigheder til at udøve en ejers beføjelser over det pågældende aktiv.

Disse typer af juridiske tvister vækker betydelig interesse hos realkreditinstitutter og andre indehavere af udlæg, da det kun sjældent er attraktivt for en potentiel køber på en tvangsauktion at erhverve blot en ideel andel af en ejendom. En sådan erhvervelse ville nemlig medføre et fremtidigt fælles ejerskab og administration med den resterende part af ejendommen.

Se desuden: Gældsrådgivning.

Abonnér på Ret&Råds nyhedsbrev for at modtage tilsvarende faglige artikler.

Ønsker du at stille spørgsmål til denne artikels ophavsmand?

Felter, som er markeret med en stjerne (), er obligatoriske at udfylde.

Stjernemærket "" viser, hvilke felter der er påkrævede.